부동산 양극화 현상으로 나타난 현 상황의 진단과 대안 정책 제시

2008년 미국발 글로벌 금융위기가 전 세계의 주요국으로 전파되자 

소득 불평등과 소득 양극화가 경제위기의 주범이라는 주장이 대두되었다. 

그러나 경제 이론적으로는 소득 불평등과 소득 양극화는 경제성장과는 관련이 없다. 

하지만 이론과 반대로 소득 재분배를 위한 투쟁을 하거나 정부가 소득 불평등과 

양극화를 완화하기 위한 각종 복지정책을 시행하면 경제성장은 느려진다. 

복지정책을 시행하지 않았을 때와 비교하여 그렇다. 

복지정책은 국가 자본을 소비하게 하여 경제성장에 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

소득 양극화를 심화시키는 부동산을 이용하여 역대 정부가 이를 잡기 위해 

규제를 심화할수록 풍선효과로 오히려 부동산 시장이 대체로 폭등해왔다.

소득 불평등을 해소하면 소득 양극화 문제도 완화될 가능성이 크다. 

소득 불평등을 초래하는 원인은 자발적인 것과 비자발적인 것으로 구분할 수 있다.

자본주의를 지향하는 한국경제에서는 소득 불평등을 초래하는 비자발적인 원인에 

초점을 맞추어 해소를 위한 대책을 제고 해야 한다. 

하지만 지금까지 대한민국 정부의 부동산 정책을 포함한 복지정책으로는 

각 소득 계층의 평균 소득을 하향 평준화했다고 다수 선행 연구에서 평가되고 있다. 

한 예로, 윤홍식은 더 이상 복지국가의 소득재분배 정책을 통해 

경제성장과 복지확대의 선순환 관계의 형성이 가능하지 않다고 주장했다. 

1970년대 프랑스는 사회보장급여를 확대하여 유효수요를 확대하는 정책을 펼쳤는데, 

이는 스태그플레이션이란 부작용을 야기했고, 이로 인해 1980년대 초 유효수요에 

근거한 케인즈 학파의 시장 접근법은 사실상 폐기되었다.

즉, 지속 가능한 경제성장을 위한 방안은 의외의 부작용을 야기할 수 있는 

소득재분배를 목표로 하는 복지제도의 시행이 아니다.

소득 불평등의 핵심 요인으로 부동산 양극화를 지목했다. 

그리고, 강남 3구 등 소위 ‘부자 동네’라 불리는 지역 부동산 시장의 과열 분위기를 

소득재분배 목적의 정책적 수단을 통해 통제하고자 했던 역대 정부의 노력은, 

오히려 사회 계층 구조에서 근간이 되는 중산층의 피해를 불러왔다. 

그러므로, 부동산 양극화는 물론 나아가 소득 양극화의 실질적인 완화를 위해서는 

임기응변식의 비일관적인 규제, 의도치 않은 부작용을 양상할 가능성이 있는 

복지정책이 아니라, 보다 실효성 있는 정책을 앞세워 지속 가능한 경제 성장을 위한 

환경을 구축할 필요가 있다.

정부는 최근 6월 17일에 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권, 대전, 청주 

대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정하고, 강남 4개 동을 

토지거래허가구역으로 지정하고, 갭투자를 차단하기 위해 규제 지역의 

주택담보대출·전세자금대출 규제를 강화하며, 재건축 추진 단지 조합원의 

분양요건의 강화 및 주택 매매·임대사업자의 법인을 통한 세금 회피를 차단하는 

내용을 담고 있는 6.17 대책을 발표하였다. 

그동안 다양한 정부 규제를 무력화한 갭투자를 차단하는 데 초점을 맞췄다는 해석이 나온다. 

그런데, 이러한 정부의 노력을 비웃기라도 하듯, 대책이 발표된 지 일주일만에 

규제 지역에서 제외된 김포의 아파트값의 상승률은 약 100배 가까이 높아졌다. 

또, 규제 지역으로 선정된 곳에서조차 주택 가격의 상승세가 두드러졌다.

결국 정부가 내놓는 일련의 부동산 대책에 대한 대중의 신뢰도는 낮아지고 있다. 

사실상 21차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표했다는 것 자체가 정부가 부동산 문제를 

해결한 근본적인 해결 방안을 고안하지 못하고 있다는 인식을 주는 것이다. 

또한, 정부의 일련의 정책의 결과로 예상치 못한 곳에서 부작용이 속출하는 

일명 ‘풍선효과’가 가시화되자, 정부와 여당에 대한 야당의 비판은 

더욱 거세지고 있는 상황이다.

그렇다면, 현 상황에서 부동산 문제의 근본적인 해결을 위해 고려되어야 할 대안에는 

어떠한 것이 있을까? 

현재의 부동산 시장의 양극화를 초래한 주된 원인은 갭투자 

곧, 주택의 매매가격과 전세가격의 차액이 크지 않은 주택을 전세를 끼고 

매입하는 투자 방식이다. 

물론, 기존에 내놓은 정부 대책 중에도 이와 같은 투자 방식을 방지하기 위한 것이 있었다. 

2017년 8월 2일 내놓은 대책엔 다주택 보유자의 양도세를 중과한다는 것과 

2018년 9월 13일 종합부동산세를 강화했다. 

그러나, 이런 대책들에도 불구하고 부동산 시장의 투기 열기는 잠재워지지 않았다.

그 이유는 무엇일까? 

그것은 투기적 시장 참여자들을 원천적으로 방지하는 대책으로서 기능하지 못했기 때문이다. 

투기를 근절하기 위해선 해당 행위로 인해 손실을 입어야 한다. 

즉, 투자금보다 투자비용이 더 커야하는 것이다. 

투기 행위의 비용은 금융비용과 세금비용인데, 최근의 코로나 사태로 인한 

경기 침체를 극복하기 위한 한국은행의 제로금리 기조로 인해 금융비용은 

사실상 없는 것과 마찬가지다. 

그렇다면, 세금비용을 대폭 확대해야 하는데, 세금 확대 정책은 종합적인 사고의 

미비로 인한 우회책이 존재한다. 

바로 임대사업자로 등록함으로써 각종 세제혜택을 받는 방법이다. 

투기자가 임대사업자로 등록하게 되면, 기존 양도세를 대폭 할인해주며, 

주택 보유 기간에 부과되는 종합부동산세는 면제된다. 

한편, 6.17 대책에 이와 같은 임대사업자에 대한 세제 혜택에 대한 보완 및 수정은 

포함되지 않아, 실효성에 의문이 생긴다.

이명박, 박근혜 정부는 무주택 서민들의 생계를 위해 민간 임대주택 공급의 활성화와 

단기적 갭투자를 막고 장기임대를 유도하겠다는 명목하에 임대사업자에게 

다양한 특혜를 제공하였다. 

하지만, 결과적으로 임대주택 공급은 일정 수준에 머물렀으며, 

특혜를 이용한 갭투기의 증가로 임대사업자 등록제로부터 기대할 수 있는 

긍정적 효과는 거의 0에 가깝다. 

그러나 이 제도의 유지를 위해 우리 사회는 막대한 비용을 지불하고 있다. 

무엇보다 우선 임대사업자에게 제공되는 천문학적 스케일의 세제상 특혜는 

고스란히 다른 사람들의 조세부담 증가로 이어진다. 

가난한 서민들에게 거둔 세금을 집을 몇 채씩 사재기 해놓은 부자 임대사업자의 

조세부담 경감을 위해 쓰는 셈이 된다. 

누가 이것을 가리켜 ‘공정과세’라고 부를 수 있을까?

결국, 임대사업자에게 부여되었던 각종 세제 특혜를 제거하고, 

다주택 보유세를 현 수준보다 획기적으로 강화하는 대책이 현 상황의 심화되어가는 

부동산 시장의 양극화를 해결할 수 있고, 

나아가 우리나라의 소득 불평등 문제를 해결하는 실마리로 작용할 것이다.

출처:

By fonuder

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